Жилище Търсене и купуване на жилище

Какво ново по закупуването на жилище?

Преди настъпването на кризата през 2008 общото правило за ипотечните заеми (или както си ги наричаме – моргичи) беше: „Какъвто и депозит да имаш (ако изобщо имаш), банката е готова да ти съдейства”. Не се искаха никакви доказателства за доходи.

В настоящия момент, за да вземеш моргич в Англия, искат задължително да докажеш своите доходи и спрямо тях банката ще отпусне заем, който е между 3 и 5 пъти по-голям от размера на дохода. Тоест силата на вашата кандидатура и последвалият заем е правопропорционална на вашата кредитна позиция (credit score). Ако сте си плащали сметки, заемите и дължимото на вашите кредитори навреме, може да се стигне до заем, който е 5.5 пъти по-голям от годишния ви доход. Това се отнася най-вече до наетите лица (employed).

При самонаетите лица нещата стоят малко по-различно. Ако вашият доход се движи нагоре, тогава се взема общото кратно за последните 2 години и вашите доходи се умножават по същата схема – между 3 и 5 пъти.

При Ltd. компаниите пък се отчитат дивидентите плюс заплатата ви и пак се прилага същата схема.

Преди банките имаха различни степени на кредитни проверки, но най-често се задоволяваха с един общ поглед на кредитните ви позиции. Сега се правят много по-подробни изследвания и се засичат данни от различни кредитни проверки – дали сте кандидатствали за други заеми или моргичи, сравняват данните, които сте посочили при различните ви кандидатствания, правят директни допитвания за вашите доходи и данъци до Агенцията по приходите – Inland Revenue.

От началото на тази година вече започнаха малко да отпускат „юздите” и позволяват наличието на изходни 5% депозит при кандидатстване за моргич, ако купувате апартамент/къща, които са ново строителство. Иначе се запазва стандартният депозит от 10%, ако искате да си вземете стара къща, апартамент, бивш общински апартамент и т.н. При 10% депозит в момента много банки отпускат ипотечни заеми. Лихвите са от порядъка на 4,5%, като обикновено за всеки 5% допълнителен депозит от ваша страна те се смъкват с 1%. При 25% депозит лихвата ви може да се смъкне дори до 2%, което е много изгодно в сравнение с аналогичните български лихви, които са двуцифрени.

Моргичът в Англия трябва да се изплати обикновено до навършването на 66-годишна възраст (настоящата възраст за пенсиониране). Ако искате да продължите да изплащате моргича ви след тази възраст, трябва да сте в състояние да докажете, че вашата пенсия ще е в състояние да поеме съответните месечни вноски. А това е почти невъзможна мисия за българите тук, които работят като самонаети лица. Ако, разбира се, се явявате високоплатен професионалист – лекар, правист, IT специалист и т.н., условията по допълнителното разсрочване на заема могат да се преразгледат, защото се предполага, че можете да продължавате да си вършите работата и след 66-ата ви година.

При разглеждането на вашата кандидатура се изисква доказването на доходи чрез банкови извлечения, декларирани данъци, спестявания и т.н. Няма изискване за минимален доход при даването на моргичи.

Доходът, който успеете да докажете, ще определи сумата, която ще вземете от банката. Ако мъжът в семейството е заработил брутно през годината 20,000 паунда, има разходи за 10,000 и оставащата му сума (доход) е 10,000 – тя се умножава по 5 и се получава 50,000 паунда моргич. Същата схема се прилага и спрямо доходите на съпругата. Ако те искат да закупят къща, струваща 150,000, останалите 50 хиляди трябва да дойдат от депозита. Ако след изваждането на годишните ви разходи остава сума, която е под 7,400 паунда, тя не е данъчно облагаема, но все пак се счита за доход.

Ако сте ползвали банкови заеми или някакъв вид социална помощ преди вашето кандидатстване, имайте предвид, че това не се води като негатив във вашето кредитно досие. То се гледа за последните 6 години, за които се пазят данни за вас от трите кредитни организации на Острова: Experian, Equifax и CallCredit. Всъщност те пазят данни и за по-дълъг период, но банките се интересуват от последните 6 години.

Ако за този период сте имали епизодични пропуснати плащания по заеми, сметки или кредитни карти, това се взема в известна степен под внимание, но някои банки биха го игнорирали и погледнали на по-едрата ви кредитна „картина”.

Често срещана е ситуацията, при която поради заетост, забравяне или липса на време сме пропуснали да внесем определена сума преди дадена дата, не сме отчели периода за „изчистването” й (нейната пълна достъпност) в банковата ни сметка или пък движението на парите ни по сметката е било динамично и в даден момент не сме преценили правилно оставащите пари и сме излезли временно „на минус” на датата, когато е бил дръпнат direct debit-а, или пък е трябвало да се направи заплащането. Не се притеснявайте от тази ситуация, тя няма да даде отражение при бъдещата ви кандидатура за моргич.

Обикновено в тези случаи (кредитни карти, комунални сметки) вие трябва да вкарате дължимата сума в рамките на месеца. Ако датата за плащане ви е била примерно на 10-то число, но вие сте вкарали парите 2 седмици по-късно, те пак ще бъдат отчетени като регулярно заплащане, за-щото повечето компании обикновено имат и втора „резервна” дата, през която правят опит да вземат дължимата сума (second direct debit run). При повторното неспазване на този second direct debit run обаче съществува опасността пропуснатото плащане да бъде вписано в кредитното ви досие.

Значителна част от големите банки вземат решението за вашия моргич предимно на базата на вашите показатели от последните 2 години. Това са т.нар. „high street” банки, чиито имена са добре познати.

Някои от тях са склонни да игнорират пропуснати плащания по по-незначителни сметки, примерно тези за телефон, които не идват от кредитни институции. Така процедират банки като Santander и Halifax.

Трите британски кредитни компании – Experian, Equifax и CallCredit, предлагат безплатна проверка на кредитното ви досие, ако преди това не сте се регистрирали при тях. Тази тяхна оферта важи за период от 30 дена, след което е по-добре да отмените регистрацията си при тях, за да не плащате месечни такси по нея. Можете да изискате от тях след това текуща сводка (statutory credit report), таксата за която е 2 паунда.

Предполагам, че този факт е отдавна известен, но винаги е полезно да се напомни – ако сте се регистрирали като гласоподавател към вашата община, това може да ви повиши общия кредитен рейтинг между 20 и 30%.

След като банката види, че имате право да гласувате, това за нея означава, че имате право за легален престой в тази държава, имате право да плащате данъци и статутът ви тук е стабилен, което автоматически сваля вашия „рисков” коефициент. Така че – винаги е от полза да се регистрирате. Уебстрани-цата за това е www.aboutmyvote.co.uk.

Друга новост, която банките предлагат през тази година са специалните моргичи за хора с лоша или, хайде да кажем – не дотам добра кредитна история, за които се изисква минимум 15% депозит. Също така вече неофициално започнаха да се отпускат заеми и за тези, които искат да закупят едната половина от къща, която е разделена на две.

Друга новост е и това, че заеми се отпускат за самонаети лица и на базата на доказан техен доход само за една година. Още едно улеснение на пазара дойде и с гаранцията на Bank of England, че основният лихвен процент (base rate) ще бъде замразен през следващите 4-5 години.

Една от последните тенденции сред моите български клиенти е да изваждат „погребаните” в техните български имоти и апартаменти пари, за да могат да получават реални дивиденти от тях.

Ако имате апартамент в централната част на София, за който вземате наем от 300 евро на месец и го продадете за 60,000 евро, в Англия ще взимате поне по 1,200 паунда месечен наем, ако закупите имот. Аритметиката е достатъчно красноречива.

Най-изгодните оферти за моргичи в момента се дават от банките Nationwide (10% и 5% депозит, 4.5% лихва). Ако разполагаме с по-малък депозит, най-добре е да се обърнете към т.нар. building societies (това са типа организации, отпускащи заеми на базата на спестяванията, които се съхраняват при тях, докато класическите банки обикновено трябва да вземат пари назаем от фондовата борса, за да ги отпуснат на клиента).

Класическите банки пък предлагат по-добри варианти за по-големи депозити (HSBC, Accord Yorkshire Bank, NatWest, Santander).

При по-малки депозити топ офертите засега се предлагат от Nationwide и пак NatWest.

Източник: BgBen

Категории

RSS Статии от Chikov.com

  • Ако ви е страх от мечки не ходете в гората декември 10, 2020
    Има една приказка – “Ако ви е страх от мечки не ходете в гората”. Приказката е доста правилна, но ако случайно ви е страх от мечки и се налага да отидете в гората, намерете някой, който не го е страх и знае какво прави. Всички сте съгласни с това мнение, нали. Да се върнем на […]
    novinar
  • Най-често задавания въпрос напоследък: „Кой може да кандидатства за статут на уседналост от чужбина?“ декември 10, 2020
    ✅Хора, които са били във Великобритания, поне за един ден през предходните 6 месеца, ✅Хора, които са извън страната, но притежават документ за Permanent Residence или ILR – с други думи от старите документи за постоянно пребиваване, ✅Хора, които в някакъв период в миналото са пребивавали 5 години във Великобритания и могат да го докажат, […]
    novinar

Follow us on Facebook!