Придобиването на собственост във Великобритания върху бизнес помещение (кафене, ресторант, магазин, гараж и т.н.) става основно по два начина:
1. Чрез вземане под наем (Buying a Business Premises Lease).
2. Купуване на помещението (Buying a Business Premises Freehold).
Както вече споменахме в първата част на тази статия, лицата, откриващи собствен бизнес, най-често ще предпочетат да вземат помещение под наем, но има и редица случаи, когато се предпочита закупуването на помещението.
Това закупуване обаче понякога може да бъде съпроводено с редица трудности. Самото намиране на подходящо помещение обикновено отнема доста повече от предварително планираното време. От друга страна, бизнес заемите (comerсial mortgages) се отпускат за доста по-кратък период и при доста по-не-изгодни условия, сравнени със заемите за закупуване на жилище.
Когато се спрете на подходящото за вас помещение и решите да направите оферта за неговото закупуване, имайте предвид, че тази оферта ще се счита за задължаваща ви само в случай, че преди това са били изпълнени следните условия:
– помещението е минало през цялостен оглед, извършен от оторизирано инженерно лице (building survey) и резултатите от него са документирани като положителни;
– банката е потвърдила отпускането на заема или имате налице писмено уверение за това;
– издадено е планово разрешение за промяната на същността на обекта или е потвърдено, че няма да има пречки за получаването му в предвидения срок.
Споменатият по-горе building survey има наистина много важна роля, защото предоставя най-важната оценка за състоянието на обекта към момента на закупуването му, както и на неговата реална стойност. В качеството ви на купувач имате правото да заявите 2 типа оглед: основен(basic survey) или пълен (full structural survey). Вторият вид оглед излиза малко по-скъпо, но
пък за сметка на това ще ви даде подробна и аргументирана оценка на това дали обектът, към който проявявате интерес, си струва наистина цената и дали няма някакви скрити недостатъци в сградата/помещението. Този вид оценка ще покаже и на банката, за чийто заем кандидатствате, че сградата, в която ще развивате бизнес, е надеждна и оправдава вашата инвестиция.
Оторизираният инженер съвместно с наетия от вас адвокат ще ви помогнат при решаването на следните важни въпроси:
– вземането на решение дали сградата/помещението ще удовлетворят потребностите на вашия бизнес;
– преговорите по отделните клаузи на договора;
– определянето на размера на месечните ви вноски по отпуснатия заем;
– съвет относно желани бъдещи структурни промени в закупеното от вас пространство;
– договаряне на необходимата застраховка и нивото й на покритие при евентуални загуби, както и случаите, при които можете да получите обезщетение.
Специално във Великобритания има редица кантори, които специализират за правно съдействие при закупуването на жилища за живеене в тях, но не и за такива, които ще бъдат ползвани с търговска цел.
Избраният от вас адвокат трябва да поеме следните ангажименти към вас:
– Да провери дали продаващият имота е неговият реален собственик.
– Да договори най-изгодните за вас условия, права и задължения при тази сделка.
– Да провери дали има свързани с имота предишни задължения и правни процедури.
– Да убеди вашите кредитори, че инвестицията, която планирате, не е рискова.
– Да приключи процедурно закупуването на имота в раз-умни срокове.
Договорът ще бъде готов за подписване при наличието на следните изпълнени условия:
– Двете страни са удовлетворени от всяко едно от условията по договора.
– Приключени са всички физически и документационни проверки на сградата/помещението.
– Получено е плановото разрешение за промени.
– Парите от банката са отпуснати или има уверение за тяхната наличност в даден срок.
При подписването на договора:
1. Ако заплащате определен депозит за резервирането на сделката, условията по този депозит са обвързващи и рискувате да го загубите, ако не спазите някои от клаузите в договора.
2. Към момента на подписването на договора е добре да се провери още веднъж, дали застрахователната полица е на място и е задействана, тъй като през този ден банката, чрез вашите адвокати, ще изплати пълната цена за закупуването на бизнес имота и от този момент нататък влизат в сила задълженията ви по връщането на този заем.
Още две неща, които вашият адвокат трябва да направи, е да заплати таксата за закупуването (Stamp Duty Land Tax) и да ви впише в съответния регистър (Land Registry) като собственик на въпросния имот.
Предимства и недостатъци при закупуването на бизнес помещение:
Предимствата при закупуването на дадена сграда или помещение за ползването му с бизнес цел е, че можете да го променяте, както си поискате, съобразявайки се единствено с плановото разрешение, както и с това, което е получено от банката-инвеститор. Имайки контрол върху помещението, вие можете да:
– Изразявате своята воля и желания при бъдещите генерални ремонтни дейности на сградата и прилежащата й територия в непосредствена близост.
– Направите немалка печалба при бъдеща продажба на имота, ако той е повишил цената си за изминалия период от време.
– Отдадете помещението под наем за гарантиран бъдещ доход.
– Да се преместите, когато си поискате, защото не сте обвързани със срочен договор.
– Предвиждате разходите си (ако вноските по кредита са фиксирани).
Недостатъците са следните:
– Затварянето на сравнително голям капитал в това помещение, който иначе би могъл да се ползва за инвестиране и развиване на бизнеса.
– Загуба на средства, ако в даден момент сте принудени да продадете имота и пазарната конюнктура не е благоприятна.
– Оставате с парични задължения, дори и когато обектът ви бъде конфискуван (repossessed) от банката, в случай че не сте си плащали редовно месечните задължения.
– Прави ви задължено лице по отношение на сигурността и обезопасяването на обекта, длъжни сте да се съобразявате с изискванията на регулационните служби по отношение на хигиената, безопасността и т.н.
Източник: БгБен
Добави коментар